【成都商报】9问成都商业地产现状字体: [大] [中] [小]




该文发表在5月21日《成都商报》第29版·房产版块。




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近两年来,关于成都商业地产存量大的消息,一直在网络上传播,众多城市综合体、写字楼,让不少投资者疑惑。但成都商业地产的供应...

近两年来,关于成都商业地产存量大的消息,一直在网络上传播,众多城市综合体、写字楼,让不少投资者疑惑。但成都商业地产的供应量到底有多大?又该如何来看待商业地产的供应量?商业地产将何去何从?

 

成都商报联合成都市房地产交易中心、透明房产网、正合地产联合推出商业地产月活动。从今日开始到6月,我们都将持续关注商业地产的各种话题和创新思维,为投资者理清当前的投资路径,看清商业投资前景和创新的商业模式、适合投资的商业新区域、商业发展的新未来和新趋势。同时,还将邀请商业地产专家带领投资者进行丰富多彩、具有实战意义的活动,为大家增加投资的实战经验。

 

从本周起,让我们一起问诊成都商业地产。

 

1成都商业地产供应量究竟有多大?我们该如何看待?

关键:短期增量较大,近期去化加快

解题人:成都透明房产网

 

来自成都透明房产网的数据显示,2014年,商业的新增可销售量为507万平米,办公物业的供应量为289万平米。20141~4月,商业备案122万平米,但20151~4月同期,备案则达到了139万平米。从各个郊县来看,新都、温江和双流的可售存量较大,但同期备案量也较大。

 

2014年的数据来看,各类商业物业可销售供应量最大的区域是城南,为550万平米左右,但销量最大的也是城南,达141万平米。2014年销售较快的商业物业,面积多在40~50平米,总价在200~300万元;办公物业则以30万元以下的物业销售较快。

 

2成都商业地产的供应量是如何形成的?

关键:回补速度快,城市和产业升级必然

解题人:睿意德成都公司总经理 张建华

 

很多人一直在诟病,成都商业地产体量大。但这样的供应量是如何形成的呢?到底是多还是少?对此,专注商业地产的睿意德成都公司总经理张建华分析,成都过去商业太少,现在回补速度过快,即阶段供应量集中。二,城市升级、产业转移,经济中心作用,人口聚集,多商圈的形成,是城市发展必然规律。三,商业地产与住宅相比具有集中性和滞后性。四,商业是最优的服务业平台。五,互联网透明化,促进商品交易回归原点、回归理性,即消费体验、服务,商业是资源最佳整合者,需要更大空间承接情感与社交场所。

 

3成都商业地产还值得投资吗?商铺还值得买吗?

关键:任何时候商业都有投资价值

解题人:锐驰营销总经理 冯珏

 

“任何时候商业都有投资的价值,高于住宅回报。” 锐驰营销总经理冯珏表示,从商业角度来回答有没有投资价值,要看的东西很多,比如整体市场情况,未来经济走势,租金是否增长;还有一点是,投资者买了商铺到底是经营还是投资。投资的方向性不一样,买的商业种类也不一样。现在综合体商业、写字楼、专业市场、社区商业都叫商业地产,品类繁多。按照品类分析,社区底商部分存在定价比较高、自己招租等问题,有可能会空置,未来的租金也可能比较低,回报比不上主题式商业,但优点是平稳。主题式商业则要看商业定位、经营和招商能力、主力店如何、未来发展潜力等,这需要更加专业的眼光,同时投资者对自己投资能力要有明晰的判断,投资目的清晰,预期是什么,追求高的综合回报还是平稳回报,对项目本身的判断,运营前景等。不是所有人都能投资商业,但是一旦投资成功,回报又会远高于住宅。

 

4现在买商铺,投资收益率该如何看?

关键点:商业投资看未来

解题人:睿意德成都公司总经理 张建华

 

张建华表示,商业投资是看未来的,看未来发展趋势与潜力,无法以当下市场来评估其未来价值。商铺当前的售价、租金是投资人投资收益的基础,而商铺结构(层高、面宽、柱距)、临街性、LOGO昭示性、临近主力店、交通、停车场、有无运营管理等因素,则决定投资人的投资保障。如工程条件、配套、对经营业态有无硬件制约等,具备餐饮条件要比不具备的更有经营保障。“既然是看未来表现的产品,收益率的高低,我们建议从1015年的周期、6%的回报率来衡量。即投资总价能在10~15年周期内,用租金回收,即为良性资产。如能经营有方,后期再次转让亦会有较好收益,而且商铺物业本身还有一定的增值效应。”

 

5成都哪些区域的商铺值得关注?

关键:注意两类区域的商业

解题人:正合地产顾问商业研究中心首席顾问 杨奕锋

 

杨奕锋表示,商业投资价值与当地的GDP密切相关,2014年人均需求商业为1.78~2平方米,单纯从数据上看成都市区范围商业已趋于饱和。但是,我们认为肯定没有做不下去的商业,当然这是对商业综合要素的考验。就商业投资价值洼地而言,我们认为目前有两类。第一类是由于成熟片区外移,外溢的居住人口迫切需求新商业,比如新双楠。但是这类片区并不需要特别大型的集中商业,需要的是2~3万平方米的社区商业即可。第二类是由于城市化进程发展导致片区的外来人口增多,比如大丰、犀浦。这类片区大多位于三环路外,一边是日益膨胀的人口基数,一边是相对落后的片区配套。

 

为什么是这两类?因为它们介于成熟与非成熟之间的过渡带。一方面,成熟的片区商业已经饱和,竞争激烈,区域价值更是已经达到了一定的平台高度,如果没有地铁、BRT等其他要素,很难再上一个层次。投资回报率会比较低,一般商业只能达到3%,但我们认为6%的回报率才算是值得投资的商业。另一方面,非成熟区域一般而言投资回报周期过长,当然也要看区域的拓展性和消费半径,比如人口年龄层次、家庭结构、支付力、消费规模等,以及一公里范围内的交通覆盖范围。所以,我们认为区域只是一个决定商业是否值得投资的要素之一,并不是决定性因素。

 

6目前商业地产的贷款政策是怎样的?

关键:各个银行政策不同

解题人:银行

 

各个银行不同。记者从中国建设银行获悉,目前建设执行的是首付六成,利率上浮百分之二十到三十。光大银行则执行首付五成,最低利率上浮百分之十,普遍上浮百分之二十。成都农商银行,对商业物业贷款,首付最少5成,利率上浮百分之四十。

 

7如何看待现在的商业地产消化速度?

关键:不能简单用数据进行量化

解题人:正合地产顾问招商运营部总监 苏杨

 

苏扬表示,商业的去化率和住宅不是一样的,不能简单地用数字量化,应该具体到区域和项目,具体判断。

 

理由:1.商业永远有自持部分,不好计算其去化率;2.商业有批量上市、集中上市的特性,集中在某段时间开盘销售了,可能量就很大,有阶段性特点;3.区域饱和度不等于全成都的饱和度,比如可能市区某个成熟商圈相对饱和,但是城市向外发展,新的区域可能商业就缺少; 4.大经济环境影响,更多开发商开始考虑自持或是改变策略,慢去化;5.受电商影响,人们习惯不出门就购物,商业开始往体验式商业发展。

 

8到底哪些人在购买商铺、投资商业地产?

关键点:商业卖全国 成都以外的业主占比一半

解题人:锐驰营销总经理冯珏、成都透明房产网

 

来自成都透明房产网的数据显示,当前投资商业地产的投资者,从年龄来分析,排在第一位的是30~40岁人群,第二是40~50岁人群,两者相加占到了整个商业投资人群的百分之五十以上。这部分人群也是当前最具购买力,具有一定经济实力和投资意向的客群。

 

而从区域分析,成都的商业其实面向的是整个四川,并不只是成都。其中,排在第一位的就是四川省内其他城市的投资者,占比为45%;其次是成都主城区投资者,占比20%。排在第三的是省外城市,占比15%。接着才是成都市第二、三圈层的投资者。也就是说,成都以外的川内其他城市和省外投资者,占比超过了一半。而福建、浙江、重庆、新疆和湖北的投资者,在省外投资者中占比最大。省内城市,排名依次是内江、达州、乐山、遂宁和南充。

 

“现在投资商业的,一大部分是自营型、带有项目的人。”锐驰营销总经理冯珏表示,这部分商家对购买商铺有很积极的想法,资金量比较大,愿意变成实际的资产。还有一类是带有资源,能够进入比较受欢迎的行业,比如加盟教育、餐饮、快捷酒店之类的投资者。这两种模式的购买商家占了很大部分。另外一部分则是中小投资者,投资金额在60~100万之间。这部分投资者没有太多经验,但需要有清晰认识,越是小金额投入,失败的可能性越大。一是选择面少,二是抗风险能力弱,最好在投资前对项目的定位要有清晰认识,就算现在有的价格降低,也不要盲目买。中小型投资者要注意把控风险,避免空置。

 

9综合体商铺还能买吗?社区商铺是不是稳健的投资品?

关键:安不安全看项目

解题人:蓝光地产商业运营负责人

 

蓝光地产商业运营负责人表示,在现在的存量情况下,商业地产实际上是呈现两极分化的。比如写字楼,超甲级写字楼和低端写字楼的空置率相对都较低,但中间档次的写字楼就高不成低不就。现在,大部分开发商的利润都在商业,所以商业也呈现两极分化的现象。以社区商业为例,社区商业是自然就能存活的,但是成长性有限,在售价和回报匹配的情况下,社区商业是安全的,但如果售价过高,成长性就很弱。社区商业,尤其是底商,主要的人流是通过性人流,但街区商业其人流有通过性人流和目的性人流两部分组成,街区商业也有了业态组合,但是对后期的经营管理和服务要求很高,并不是所有的街区商业都能做得很好,因此街区商业也呈现两极分化的现象。





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